Arsa Payı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhit ve arsa sahibi arasında yapılan ve her iki tarafın da haklarını güvence altına alan bir anlaşma türüdür. Bu sözleşme, arsa sahibinin arsası üzerinde müteahhitin inşaat yapmasını ve karşılığında belirli sayıda bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesini öngörür. Arsa sahibi, bu şekilde inşaat maliyetine katılmadan yeni daireler elde ederken, müteahhit ise inşa edilen projeden kalan daireleri satarak kâr elde eder. Sözleşmenin hukuki geçerliliği, tarafların hak ve sorumlulukları, inşaatın nasıl yürütüleceği ve teslim koşulları gibi detaylar sözleşmeye eklenerek netleştirilmelidir.
Örneğin, bir arsa sahibinin %50’si karşılığında 20 dairelik bir projede 10 daire alması, müteahhidin ise kalan 10 daireyi satışa sunarak kâr elde etmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak bu süreçte, sözleşmenin dikkatle hazırlanması büyük önem taşır. Her iki tarafın da haklarının korunması, inşaatın zamanında ve sözleşmeye uygun tamamlanmasını sağlar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa Sahibinin Payını Satması
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi, müteahhit ile yaptığı anlaşmaya bağlı olarak arsasının belirli bir kısmını devredebilir ya da bu kısım üzerinden inşaat yapılmasına izin verebilir. Ancak, arsa sahibinin bu payı üçüncü bir kişiye satması durumunda, müteahhitin de hakları korunmalıdır. Arsa sahibinin payını satması durumunda, sözleşmede bu satışın müteahhidin haklarını nasıl etkilediği açıkça belirtilmelidir.
Eğer arsa sahibi müteahhitin inşa ettiği daireleri satmayı planlıyorsa, müteahhidin bu satışa onay vermesi gerekecektir. Bu durum genellikle, inşaatın tamamlanıp teslim edilmesi sonrasında gerçekleşir. Ancak, arsa sahibinin daha önce satış yapabilmesi için müteahhit ile karşılıklı anlaşma yapması ve sözleşmeye bu detayları eklemesi önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki geçerliliği için bazı şekil şartlarına uyulması zorunludur. Bu tür sözleşmelerin noter huzurunda ya da tapu sicil müdürlüğünde düzenlenmesi gerekmektedir. Basit bir yazılı anlaşma, taraflar arasında çıkabilecek hukuki sorunlarda geçersiz sayılabilir. Özellikle büyük projelerde, sözleşmenin resmi makamlarda onaylanması, tarafların haklarını koruma altına almak açısından kritik bir adımdır.
Ayrıca, sözleşmenin içeriğinde inşaatın tamamlanma süresi, teslim edilecek bağımsız bölümlerin sayısı, dairelerin özellikleri ve tarafların yükümlülükleri gibi önemli detayların net bir şekilde yer alması gerekir. Hukuki bir sorun yaşamamak için, bu tür detayların sözleşmede eksiksiz şekilde yer alması şarttır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de resmi bir şekil şartına bağlıdır. Bu sözleşme, arsa sahibinin arsa payını müteahhide devretmesi ya da müteahhitin inşaatı tamamlaması karşılığında belirli sayıda daireyi arsa sahibine teslim etmesiyle sonuçlanır. Bu tür sözleşmeler, tapu sicil müdürlüğünde ya da noter huzurunda düzenlenmelidir. Arsa sahibinin payı üzerindeki hakları korunurken, müteahhidin inşaatı eksiksiz ve zamanında tamamlama yükümlülüğü de bu sözleşmeyle güvence altına alınır.
Bu süreçte arsa sahibi, inşaat tamamlanmadan önce payının devrini ya da satışını yapmayı planlıyorsa, bu durumu müteahhide bildirmeli ve sözleşmede yer almalıdır. Aksi takdirde hukuki sorunlar yaşanabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa Sahibinin Sorumluluğu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sadece müteahhidin sorumluluklarını değil, arsa sahibinin de belirli yükümlülüklerini içerir. Arsa sahibi, arsasını müteahhide inşaat yapılabilir bir şekilde teslim etmek zorundadır. Bu, arsanın üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da hukuki engel bulunmaması gerektiği anlamına gelir. Arsa üzerinde hukuki sorunlar varsa, müteahhit inşaata başlayamayabilir ve bu durum sözleşmenin iptaline kadar gidebilir.
Arsa sahibinin bir diğer sorumluluğu ise inşaat sürecinde müteahhidin işini aksatmayacak şekilde hareket etmektir. Örneğin, müteahhidin inşaatı tamamlamasına engel olacak taleplerde bulunmamak ya da ek maliyetler çıkarmamak gibi yükümlülükleri vardır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ruhsat Alma Süresi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata başlamadan önce alınması gereken ruhsatlar müteahhidin sorumluluğundadır. Müteahhit, inşaata başlamadan önce gerekli tüm izinleri almalı ve projeyi bu izinler doğrultusunda gerçekleştirmelidir. Ruhsat alma süresi sözleşmede mutlaka belirtilmeli ve bu süreçte ortaya çıkabilecek olası gecikmelere karşı hangi tedbirlerin alınacağı da sözleşmeye eklenmelidir.
Örneğin, ruhsat alma sürecinde yaşanan bir gecikme, inşaatın tamamlanma süresini de etkileyebilir. Bu tür durumlar için müteahhidin ve arsa sahibinin haklarını koruyan maddeler sözleşmede yer almalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Daire Paylaşımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde en kritik konulardan biri daire paylaşımıdır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılacak olan daire paylaşımı, inşaatın büyüklüğüne, konumuna ve proje maliyetine göre değişiklik gösterir. Daire paylaşımının adil ve net bir şekilde sözleşmeye eklenmesi gerekmektedir. Paylaşımdaki dengesizlikler ileride hukuki anlaşmazlıklara yol açabilir.
Örneğin, arsa sahibi toplamda 20 daireden 10 tanesini alacaksa, bu dairelerin hangi blokta ve hangi katlarda olduğu sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, dairelerin metrekare büyüklükleri ve değerleri de netleştirilmelidir.
Müteahhit Arsa Sahibine Yüzde Kaç Verir?
Müteahhidin arsa sahibine vereceği daire oranı, projenin büyüklüğüne ve arsanın değerine göre değişiklik gösterir. Genellikle, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşmalarda arsa sahibine %30 ila %50 arasında daire verilir. Bu oran, projenin ekonomik koşulları, arsanın merkezi konumu ve projenin maliyetine göre belirlenir.
Örneğin, İstanbul’da merkezi bir bölgede yapılan projelerde arsa sahibine daha fazla daire verilebilirken, kırsal alanlarda bu oran düşebilir. Sözleşmede bu oran net bir şekilde belirtilmeli ve taraflar arasında mutabakata varılmalıdır.
Müteahhidin İş Karşılığı Daire Verme Sözleşmesi
Müteahhit, iş karşılığı arsa sahibine belirli sayıda daire vereceğini taahhüt eder. Bu sözleşme, müteahhidin sorumluluklarını ve arsa sahibinin haklarını detaylandırır. İş karşılığı verilen daireler, müteahhidin proje maliyetlerini karşılayarak elde ettiği dairelerdir.
Müteahhit İş Karşılığı Daire Verme Sözleşmesi Örneği:
Sözleşme Tarihi: … / … / …
Arsa Sahibi: Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres
Müteahhit: Firma Adı, Vergi No, Adres
Sözleşmenin Konusu:
Bu sözleşme, … adresinde yapılacak olan inşaat projesi kapsamında, müteahhitin arsa sahibine iş karşılığı belirli sayıda daire vermesini kapsar.
Teslimat ve Yükümlülükler:
Müteahhit, inşaat tamamlandığında arsa sahibine … adet daireyi teslim edecektir. Dairelerin özellikleri, büyüklükleri ve konumları sözleşmede belirtilmiştir.
İnşaatın Tamamlanma Süresi:
İnşaat … tarihinde başlayacak ve … tarihlerinde tamamlanacaktır.
İmza:
Arsa Sahibi: …
Müteahhit: …
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşmanın resmi ve hukuki bir temele oturtulmasıdır. Bu sözleşme, inşaatın nasıl gerçekleştirileceği, dairelerin nasıl paylaşılacağı, tarafların hak ve sorumlulukları gibi detayları içerir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği:
Sözleşme Tarihi: … / … / …
Arsa Sahibi: Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres
Müteahhit: Firma Adı, Vergi No, Adres
Sözleşmenin Konusu:
Arsa sahibi, müteahhitin … adresinde yapılacak olan projede … adet bağımsız bölüm karşılığında arsasını devretmeyi kabul eder. Müteahhit, inşaatı tamamlayarak … adet daireyi arsa sahibine teslim edecektir.
Teslimat ve Süreler:
İnşaat süresi … ay olup, teslim tarihi … olarak belirlenmiştir.
Paylaşım:
Arsa sahibi, proje kapsamında … adet daire alacaktır.
İmza:
Arsa Sahibi: …
Müteahhit: …
Müteahhit ile Yapılan Sözleşmenin Geçerliliği
Müteahhit ile yapılan sözleşmenin geçerliliği, resmi şekil şartlarına ve hukuki prosedürlere uygun olarak düzenlenmiş olmasına bağlıdır. Bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noter huzurunda imzalanması ya da tapu sicil müdürlüğünde resmiyet kazanması gerekmektedir. Taraflar arasında yapılan basit bir yazılı anlaşma, yasal anlamda bir geçerliliğe sahip olmayabilir. Bu yüzden, sözleşmenin noter ya da tapu müdürlüğü aracılığıyla hukuki bir temele oturtulması şarttır.
Sözleşmenin geçerliliği açısından önemli diğer bir nokta ise, içerdiği detaylardır. Sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini açık ve net bir şekilde tanımlamalıdır. Özellikle, müteahhidin inşaatı tamamlama süresi, arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümlerin özellikleri ve paylaşım oranları gibi konuların netleştirilmesi, olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek açısından önemlidir. Eğer sözleşme hukuki geçerliliği olmayan maddeler içeriyorsa ya da eksik bilgi barındırıyorsa, bu durum müteahhit ile arsa sahibi arasında ciddi problemlere yol açabilir.
Nama İfa Nedir?
Nama ifa, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça kullanılan bir terimdir. Nama ifa, bir borcun ya da yükümlülüğün doğrudan borçlu tarafından ifa edilmesini ifade eder. Başka bir deyişle, müteahhit inşaat işini bir üçüncü kişiye devretmeden, bizzat kendisi yerine getirmek zorundadır. Özellikle, arsa sahibi ve müteahhit arasındaki güven ilişkisinde nama ifa önemli bir yer tutar.
Arsa sahibi, müteahhidin kendisiyle yaptığı anlaşmaya uygun olarak işi doğrudan ifa etmesini talep edebilir. Bu, müteahhidin yükümlülüklerini başka bir firmaya ya da kişiye devretmesini engelleyen bir uygulamadır. Nama ifa, arsa sahibinin haklarını koruma altına alarak, inşaatın tam ve eksiksiz yapılmasını sağlar. Bu durumda, müteahhit inşaatı başka birine devretmek isterse, arsa sahibinin onayı alınması gereklidir.
Müteahhitle Sözleşme Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?
Müteahhit ile sözleşme yaparken dikkat edilmesi gereken birçok önemli husus vardır. Özellikle müteahhitin güvenilirliği ve deneyimi, sözleşmenin sağlam ve detaylı hazırlanması gibi noktalar üzerinde durulmalıdır. Sözleşme sürecinde müteahhitin geçmiş projeleri incelenmeli ve daha önceki çalışmalarından referanslar alınmalıdır.
Aşağıda müteahhit ile sözleşme yaparken dikkat edilmesi gereken hususlar maddeler halinde sıralanmıştır:
- Müteahhidin Referansları: Müteahhitin daha önce gerçekleştirdiği projeler ve teslimat süreleri kontrol edilmelidir. Güvenilir ve başarılı projeler tamamlamış bir müteahhit tercih edilmelidir.
- Sözleşmenin Resmi Şekil Şartlarına Uygunluğu: Sözleşmenin noter huzurunda ya da tapu sicil müdürlüğünde resmi olarak düzenlenmesi şarttır. Bu, olası hukuki sorunların önüne geçmek açısından gereklidir.
- Daire Paylaşımı: Dairelerin hangi kriterlere göre paylaşılacağı ve arsa sahibine düşen dairelerin konumu, büyüklüğü gibi detaylar açıkça belirtilmelidir.
- İnşaatın Tamamlanma Süresi: Müteahhidin inşaatı tamamlayacağı süre sözleşmede açık bir şekilde yazılmalıdır. Gecikmeler durumunda uygulanacak cezai şartlar da eklenmelidir.
- Ruhsat ve İzinler: Müteahhit, inşaata başlamadan önce gerekli tüm ruhsat ve izinleri almakla yükümlüdür. Ruhsat alma süresi sözleşmede yer almalıdır.
- Teminat İpoteği: Müteahhitin inşaatı tamamlayamaması durumunda arsa sahibinin zararlarını karşılayacak teminatlar sözleşmede belirtilmelidir.
- Sözleşmede Belirlenen Cezai Şartlar: İnşaat gecikmesi ya da eksik teslim durumunda uygulanacak cezai müeyyideler detaylandırılmalıdır.
İnşaat Bitmeden Tapu Verilir mi?
İnşaat bitmeden önce tapu devri, genellikle yapılmaz. Ancak bazı durumlarda arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşmalara bağlı olarak, inşaat belirli bir seviyeye geldikten sonra tapu devri yapılabilir. Bu durumda, inşaatın tamamlanma garantisi ve müteahhidin sözleşmeye uygun hareket etmesi önemlidir. İnşaat tamamlanmadan tapu devri yapılacaksa, arsa sahibinin hak kaybına uğramaması için teminat alınmalıdır. Genelde tapu devri, inşaat tamamlanıp müteahhidin sorumluluklarını yerine getirmesi sonrası yapılır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi Satışa Engel mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi, arsa üzerinde yapılacak satış ya da devir işlemlerinde müteahhitin haklarını koruma altına alır. Şerh, arsa sahibinin inşaat tamamlanmadan önce arsasını satmasını ya da devretmesini engeller. Böylece müteahhit, projesini güvence altına alır ve inşaat sürecinde başka hukuki engellerle karşılaşmaz. Şerh, özellikle arsa sahipleri için müteahhitin inşa sürecini tamamlama güvencesi olarak işlev görür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teminat İpoteği
Teminat ipoteği, müteahhitin inşaatı zamanında ve sözleşmeye uygun şekilde tamamlayamaması durumunda arsa sahibinin zararlarını karşılamak için verilen bir güvencedir. Arsa sahibi, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda bu ipotek üzerinden hak talep edebilir. Bu sayede arsa sahibi, inşaatın tamamlanmaması durumunda zarara uğramaz.
Teminat İpotek Örneği:
İpotek Veren: Müteahhit Firma
İpotek Alan: Arsa Sahibi
Teminatın Konusu: Müteahhitin, inşaatı tamamlayamaması durumunda arsa sahibinin zararlarını karşılamak üzere ipotek altına alınan daireler.
İpotek Miktarı: … TL
İpotek Şartları: Müteahhitin, belirlenen süre içinde inşaatı tamamlayamaması ya da yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda, arsa sahibi ipotekli daireler üzerinde hak talep edebilir.
İmza:
Müteahhit: …
Arsa Sahibi: …
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken bazı kritik noktalara dikkat edilmesi gerekir. Sözleşmenin eksiksiz ve her iki tarafın da haklarını koruyacak şekilde düzenlenmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek açısından büyük önem taşır.
Dikkat edilmesi gerekenler maddeler halinde şu şekildedir:
- Sözleşmenin Resmi Hale Getirilmesi: Sözleşmenin noter ya da tapu sicil müdürlüğü huzurunda imzalanması zorunludur.
- İnşaat Süresi ve Teslimat Tarihi: İnşaatın ne zaman başlayacağı ve tamamlanacağı, gecikme durumunda hangi yaptırımların uygulanacağı net bir şekilde yazılmalıdır.
- Daire Paylaşımı: Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki daire paylaşımı, adil bir şekilde yapılmalı ve sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
- Teminat İpoteği: Müteahhitin inşaatı tamamlayamaması durumunda arsa sahibinin zararlarını karşılamak amacıyla ipotekli teminatlar verilmelidir.
- Ruhsat ve İzinler: Müteahhidin gerekli ruhsatları alma süresi ve bu sürecin sorunsuz yürütülmesi, sözleşmede açıkça yer almalıdır.
Müteahhitten Daire Satın Alan 3. Kişilerin Hakları
Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin hakları da kat karşılığı inşaat sözleşmesinde korunmalıdır. İnşaat tamamlanmadan önce daire alan kişilerin, inşaatın tamamlanmaması ya da teslimatın gecikmesi gibi durumlarda hak kaybı yaşamamaları için müteahhidin sözleşmedeki sorumlulukları netleştirilmelidir. Müteahhit, üçüncü kişilere karşı da yükümlü olup, dairelerin zamanında teslim edilmemesi ya da eksik teslim edilmesi durumunda bu kişilerin de tazminat talepleri olabilir. Bu yüzden, müteahhitten daire alanların hakları sözleşmede detaylı bir şekilde yer almalıdır.
İlginiz çekebilir –
