Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, bir taşınmazın belirli bir süre içinde satılacağına dair yapılan hukuki bir anlaşmadır. Bu sözleşme, taraflar arasında taşınmazın mülkiyetinin devrini garanti altına almaz ancak satışın ileride gerçekleşeceğine dair taahhüt içerir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, özellikle yatırım amacıyla veya taşınmazı ileride satın almak isteyen ancak o an için mali durumu yeterli olmayan kişiler tarafından tercih edilir. Hukuki nitelik olarak, satış vaadi sözleşmesi bağlayıcıdır ve taraflar arasında belirlenen şartlar yerine getirilmediğinde çeşitli hukuki sonuçlar doğurur.
Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?
Başkasına ait bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapılması, hukuken mümkündür ancak birtakım riskler ve kısıtlamalar taşır. Türk hukukunda, bir taşınmazın mülkiyetinin devri, yalnızca taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı maliki tarafından gerçekleştirilebilir. Ancak, satış vaadi sözleşmesi, mülkiyetin devrini taahhüt eden bir ön sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşme, mülkiyeti devretme yetkisi olmayan bir kişi tarafından dahi yapılabilir, fakat bazı durumlar söz konusudur:
- Taşınmaz Malikinin Rızası: Sözleşmeyi yapan kişi, taşınmazın mevcut malikinin rızasını almışsa, mülkiyet devri işlemleri daha sorunsuz ilerleyebilir. Rıza olmadan yapılan satış vaadi sözleşmeleri hukuki sorunlara yol açabilir.
- Sözleşme Geçerliliği: Taşınmazın gerçek malikinin rızası alınmadan yapılan sözleşme, sadece taraflar arasında bağlayıcıdır. Üçüncü kişilere karşı bu sözleşmenin geçerliliği bulunmaz. Malik tarafından satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi durumunda, taşınmazın üçüncü kişilere satılması engellenebilir.
- Sözleşmenin İcrası: Satış vaadi sözleşmesi yapan kişi, taşınmazın mülkiyetini devretme yükümlülüğünü yerine getiremediğinde, alıcı taraf dava açma hakkına sahip olur. Ancak bu durumda, mahkemeler genellikle sözleşmenin yerine getirilmesi yerine tazminat yoluna başvurur.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
Bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için bazı temel şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar, sözleşmenin taraflarca bağlayıcı olmasını ve ileride doğabilecek hukuki anlaşmazlıklarda geçerliliğini korumasını sağlar:
- Sözleşmenin Noterde Yapılması: Türk Medeni Kanunu’na göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri mutlaka noter huzurunda yapılmalıdır. Noter huzurunda yapılmayan sözleşmeler geçersizdir ve hukuki sonuç doğurmaz.
- Tarafların Ehliyeti: Sözleşmeyi imzalayan tarafların hukuki işlem ehliyetine sahip olmaları gerekmektedir. Bu da, tarafların reşit ve ayırt etme gücüne sahip olmaları anlamına gelir. Ehliyetsiz kişilerce yapılan sözleşmeler hukuken geçersizdir.
- Sözleşmenin Konusu: Sözleşme konusu olan taşınmazın açık ve net bir şekilde tanımlanması gerekmektedir. Sözleşmede, taşınmazın ada, parsel, tapu kaydı gibi bilgileri net bir şekilde yer almalıdır.
- Satış Bedeli: Sözleşmede belirtilen satış bedeli, taraflar arasında mutabık kalınan bir meblağ olmalı ve sözleşmede bu bedelin ödenme şekli ve koşulları detaylı olarak belirtilmelidir.
- Şerh Edilmesi: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilirse, sözleşme üçüncü kişilere karşı da geçerli olur ve bu durumda taşınmazın başkasına satışı engellenebilir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflara belirli yükümlülükler getirir. Bu yükümlülükler sözleşmenin her iki tarafı için de bağlayıcı olup, yükümlülüklerin ihlal edilmesi durumunda çeşitli hukuki sonuçlar doğabilir:
- Satıcının Yükümlülükleri:
- Mülkiyetin Devri: Satıcı, sözleşmede belirtilen tarihte ve koşullarda mülkiyeti devretmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, taşınmazın tüm yasal belgelerinin hazırlanmasını ve alıcıya devredilmesini içerir.
- Tapu İşlemleri: Satıcı, tapu devri işlemleri için gerekli tüm belgeleri hazırlamak ve bu işlemleri alıcı ile birlikte tapu dairesinde tamamlamak zorundadır.
- Taşınmazın Durumu: Satıcı, taşınmazı sözleşmede belirtilen şekilde, herhangi bir kusur veya eksik olmaksızın teslim etmelidir. Aksi takdirde, alıcı tazminat talebinde bulunabilir.
- Alıcının Yükümlülükleri:
- Satış Bedelini Ödeme: Alıcı, sözleşmede belirtilen satış bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemekle yükümlüdür. Ödeme, genellikle nakit veya banka havalesi yoluyla gerçekleştirilir.
- Tapu Masrafları: Tapu işlemleri sırasında doğacak masrafların karşılanması genellikle alıcının sorumluluğundadır. Ancak bu durum, taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre değişiklik gösterebilir.
- Sözleşme Koşullarına Uygunluk: Alıcı, sözleşmede yer alan tüm şartlara uymak zorundadır. Bu şartlar arasında taşınmazın teslim alınma süresi, ödeme planı gibi hususlar yer alır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, belirli durumlar ve koşullar altında sona erebilir. Sözleşmenin sona erme halleri, genellikle sözleşme şartlarına uyulmaması, sözleşme süresinin dolması veya tarafların anlaşmasıyla gerçekleşir:
- Sözleşme Süresinin Dolması: Satış vaadi sözleşmesi, belirli bir süre için yapılır. Bu süre zarfında mülkiyet devri gerçekleşmezse, sözleşme kendiliğinden sona erer. Ancak, taraflar aralarında anlaşarak süreyi uzatabilirler.
- Tarafların Anlaşması: Taraflar, karşılıklı anlaşma yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bu durumda, tarafların birbirine karşı herhangi bir talepte bulunma hakkı doğmaz, ancak yapılan ödemelerin iadesi gibi hususlar anlaşmaya bağlı olarak düzenlenebilir.
- Sözleşmenin İhlali: Taraflardan birinin sözleşme şartlarını ihlal etmesi durumunda, diğer taraf sözleşmenin feshi için dava açabilir. Bu durumda, fesih kararı mahkeme tarafından verilir ve ihlal eden taraf tazminat ödemekle yükümlü olabilir.
- Sözleşmenin Hükümsüzlüğü: Sözleşmenin geçersiz olduğu durumlar da sözleşmenin sona ermesine yol açar. Örneğin, noter huzurunda yapılmayan bir satış vaadi sözleşmesi geçersiz sayılır ve hukuki sonuç doğurmaz.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı süresi, sözleşmenin uygulanabilirliği açısından kritik öneme sahiptir. Zamanaşımı süresi, sözleşmeye dayalı hakların kullanılabileceği süreyi belirler. Bu süre dolduğunda, taraflar arasında yapılan sözleşme hükümsüz hale gelir ve hak talebinde bulunulamaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı süresi şu şekildedir:
- Sözleşmeye Dayalı Hakların Zamanaşımı: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılacak davalar, sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır. Bu süre zarfında dava açılmazsa, hak talebi zamanaşımına uğrar.
- Tazminat Taleplerinde Zamanaşımı: Sözleşme şartlarının ihlali durumunda, tarafların tazminat talep edebilmesi için de 5 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir. Bu süre, ihlalin gerçekleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
- Tapuya Şerh Edilmiş Sözleşmelerde Zamanaşımı: Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi durumunda, zamanaşımı süresi yine 5 yıldır. Ancak tapuya şerh edilen sözleşmeler, üçüncü kişilere karşı da geçerli olduğundan, bu durumda hak talebi daha güçlü bir konuma sahiptir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Dikkat Edilecek 5 Püf Nokta
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır. Bu püf noktalar, sözleşmenin hukuki geçerliliğini koruması ve taraflar arasında ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır:
- Sözleşmenin Noterde Yapılması: Sözleşmenin noter huzurunda yapılması, hukuki geçerlilik açısından zorunludur. Noter onayı olmadan yapılan sözleşmeler, hukuken geçersiz sayılır ve herhangi bir hak iddiasında bulunulamaz.
- Sözleşme Şartlarının Net Belirtilmesi: Sözleşmede, taşınmazın özellikleri, satış bedeli, ödeme planı ve devir tarihi gibi tüm detayların açık ve net bir şekilde belirtilmesi gerekir. Belirsiz ifadeler, ileride hukuki sorunlara yol açabilir.
- Tapu Siciline Şerh Edilmesi: Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, alıcının haklarını koruma altına alır ve taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını engeller. Bu şerh, sözleşmenin geçerliliğini güçlendirir.
- Ödeme Planının Belirlenmesi: Satış bedelinin ne şekilde ve hangi tarihlerde ödeneceği, sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Bu, taraflar arasında ödeme konusunda anlaşmazlık çıkmasını önler.
- Taşınmazın Durumunun Tespiti: Sözleşme yapılmadan önce, taşınmazın durumu, tapu kaydı, imar durumu ve hukuki durumu detaylı olarak incelenmelidir. Bu inceleme, ileride doğabilecek risklerin önlenmesi açısından önemlidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için belirli şekil şartlarına uyulması zorunludur. Bu şartlar, sözleşmenin hukuki geçerliliğini sağlamak adına büyük önem taşır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi belirli şartlara tabi tutulmuştur:
- Yazılı Şekil: Sözleşmenin yazılı olarak yapılması zorunludur. Sözlü olarak yapılan anlaşmalar, hukuken geçersiz sayılır ve taraflar arasında bağlayıcı olmaz.
- Noter Onayı: Yazılı olarak hazırlanan satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda yapılması gerekir. Noter, sözleşmenin hukuka uygunluğunu ve tarafların iradelerini serbestçe beyan ettiklerini kontrol ederek sözleşmeyi onaylar. Bu onay, sözleşmenin geçerliliği için olmazsa olmaz bir koşuldur.
- Tarafların İmzası: Sözleşmede yer alan her iki tarafın da kendi iradeleriyle imzalamaları zorunludur. İmza, tarafların sözleşmeyi kabul ettiklerini ve şartlarına uyacaklarını beyan etmeleri anlamına gelir.
Bu şekil şartlarına uyulmadığı takdirde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuken geçersiz sayılır ve taraflar arasında bir hak doğurmaz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nerede Yapılır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin nerede yapılacağı, hukuki geçerlilik açısından kritik bir konudur. Sözleşmenin doğru bir şekilde yapılması, tarafların haklarını güvence altına almak açısından önem taşır:
- Noterde Yapılması: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, mutlaka bir noter huzurunda yapılmalıdır. Noterler, bu tür sözleşmelerin hukuki geçerliliğini sağlamakla yükümlüdür. Noter onayı olmadan yapılan sözleşmeler hukuki geçerlilik taşımaz ve taraflar açısından bir hak doğurmaz.
- Tapu Müdürlüğünde Yapılması: Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi için tapu müdürlüğünde de işlem yapılması gerekmektedir. Ancak tapu siciline şerh edilmesi, noter onayından sonra yapılacak bir işlemdir ve sözleşmenin hukuki bağlayıcılığını güçlendirir.
- Özel Hukuk Bürolarında Hazırlanması: Sözleşme taslağı, avukatlar tarafından hazırlanabilir ve detaylandırılabilir. Ancak bu taslak, noter onayı olmadan geçerli hale gelmez. Bu nedenle, hazırlanan sözleşmenin mutlaka noterde onaylanması şarttır.
Sözleşmenin noter huzurunda ve tapu müdürlüğünde yapılması, tarafların haklarını koruma altına almak ve gelecekte doğabilecek hukuki sorunların önüne geçmek açısından büyük önem taşır.
Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, sözleşmeden doğan hakların korunması açısından kritik bir işlemdir. Şerh işlemi, sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da geçerli olmasını sağlar ve alıcının haklarını korur:
- Şerhin Amacı: Şerh, satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne işlenmesi işlemidir. Bu işlem, sözleşmenin alıcı lehine bir hak oluşturmasını ve taşınmazın üçüncü kişilere satılmasının önlenmesini amaçlar. Bu sayede, taşınmazın devri sırasında alıcının hakları korunmuş olur.
- Şerh İşlemi Nasıl Yapılır?: Şerh işlemi, noter onaylı satış vaadi sözleşmesi ile tapu müdürlüğüne başvurularak yapılır. Tapu müdürlüğü, sözleşmeyi tapu kütüğüne işler ve bu işlemle birlikte taşınmaz, başka birine devredilemez hale gelir. Bu, alıcının taşınmaz üzerindeki haklarını güvence altına alır.
- Şerhin Hukuki Sonuçları: Şerh, taşınmazın mülkiyet devrinden önce alıcının haklarını garanti altına alır. Şerh edilmiş bir taşınmaz, üçüncü bir kişiye devredilemez ve satış vaadi sözleşmesinin tarafları, taşınmazın mülkiyet devri sırasında bu haklarını kullanabilirler.
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, alıcının haklarını korumanın yanı sıra, taşınmaz üzerinde herhangi bir hukuki uyuşmazlık çıkmasını da engeller. Bu işlem, satış sürecinde önemli bir güvence mekanizması olarak işlev görür.
İlginizi çekebilir
