Önalım ( Şufa Hakkı ) Davası

Şufa hakkı veya önalım hakkı, taşınmazın satışında, ortak mülkiyette veya belli bir hukuki ilişki çerçevesinde ortaya çıkan bir öncelikli satın alma hakkıdır. Bu hak, taşınmazın diğer ortaklarının veya hak sahibi olan kişilerin, taşınmazın üçüncü bir şahsa satılmasını önlemek ve mülkiyetin bölünmesini engellemek amacıyla kullanılabilir. Şufa hakkının doğru ve etkili bir şekilde kullanılabilmesi için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

1. Bilgilendirme ve Bildirim:
   • Satıcı, taşınmazı satmaya karar verdiğinde, önalım hakkı sahiplerine bu satıştan ve satış koşullarından haberdar etmek zorundadır. Bu bildirim, satış fiyatı, ödeme şartları ve taşınmazın diğer önemli detaylarını içermelidir.
2. Hakların İfade Edilmesi:
   • Şufa hakkı sahibi, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren genellikle bir ay içinde satın alma niyetini satıcıya bildirmelidir. Bu süre içinde, şufa hakkı sahibi, satıcıya önalım hakkını kullanmak istediğini açıkça ifade etmelidir.
3. Satın Alma Koşullarının Kabulü:
   • Şufa hakkı sahibi, üçüncü şahısla önerilen aynı satış şartlarını kabul etmelidir. Bu, satış fiyatının ve diğer ticari koşulların, üçüncü şahıs ile yapılan anlaşma çerçevesinde aynı olması gerektiği anlamına gelir.
4. Ödeme Yapılması:
   • Şufa hakkı kullanıldığında, hak sahibi, anlaşma şartlarına göre satış bedelini ödemekle yükümlüdür. Ödemenin zamanlaması ve şekli, satış anlaşmasında belirtilen koşullarla uyumlu olmalıdır.
5. Resmi İşlemler:
   • Şufa hakkının kullanılmasının ardından, taraflar arasında resmi bir satış sözleşmesi yapılmalı ve tapu devri için gerekli işlemler tamamlanmalıdır. Tapu devri, ilgili tapu dairesinde gerçekleştirilir ve bu işlem, şufa hakkı sahibinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını resmi olarak tesis eder.
6. Yasal Destek:
   • Şufa hakkının kullanımı sırasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklar veya belirsizlikler nedeniyle, süreç boyunca bir avukattan hukuki destek almak önemlidir. Avukat, hakların korunması ve yasal sürecin doğru işletilmesi konusunda rehberlik edebilir.

Şufa hakkının kullanılması, mülkiyetin bölünmesini önleyerek taşınmazın yönetimini kolaylaştırmak ve mevcut hak sahiplerinin menfaatlerini korumak için önemli bir araçtır. Hak sahipleri, haklarını kaybetmemek ve süreci uygun şekilde yönetmek için bu adımları dikkatlice takip etmelidir.

Şufa (önalım) hakkı davası açma süresi, taşınmazın satışıyla ilgili olarak şufa hakkı sahiplerine yapılan bildirimden itibaren genellikle bir ay içindedir. Bildirimin şufa hakkı sahibine ulaşmasıyla başlayan bu bir aylık süre içinde, hak sahibinin satışa itiraz ederek hakkını kullanma niyetini açıkça beyan etmesi ve gerekiyorsa dava açması gerekir. Bu süre içinde harekete geçilmezse, şufa hakkı kullanılamaz hale gelir.

Önalım hakkı (şufa hakkı) belirli durumlarda kullanılamaz. İşte önalım hakkının kullanılamayacağı bazı özel durumlar:

1. Aile İçi Devirler: Taşınmazın eşten eşe, ana-babadan çocuklara veya diğer yakın akrabalara intikali gibi aile içi devirlerde önalım hakkı genellikle uygulanmaz.
2. Mirasa İlişkin Devirler: Miras yoluyla taşınmazın devri sırasında önalım hakkı kullanılamaz. Mirasçılar arasında yapılan paylaşımlar bu haktan muaf tutulur.
3. Hissedarların Alacaklarına Mahsuben Yapılan Devirler: Şirketlerde hissedarlar arasında, alacaklarına karşılık hisse devirleri gerçekleştiğinde önalım hakkı söz konusu olmayabilir.
4. Kamu Yararı Gerekçesiyle Yapılan El Koymalar: Devletin veya kamu kurumlarının, kamulaştırma veya benzeri sebeplerle taşınmaz üzerinde hak iddia etmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
5. İflas veya Konkordato Süreçleri: İflas eden şirketlerin taşınmazlarının satışında veya konkordato sürecinde, bu tür hukuki düzenlemeler çerçevesinde yapılan satışlarda önalım hakkı devreye girmez.
6. Hak Sahiplerinin Rızasıyla Yapılan Satışlar: Önalım hakkı sahiplerinin satışa rıza göstermeleri veya satışı onaylamaları durumunda, bu hak kullanılmayabilir.
7. Önalım Hakkının Sözleşme ile Sınırlandırılması: Taraflar arasında yapılan özel anlaşmalarla, önalım hakkının kullanımı sınırlandırılabilir veya tamamen ortadan kaldırılabilir.

Bu durumlar, genellikle yerel mevzuata ve özel hukuki düzenlemelere bağlıdır. Önalım hakkının kullanımına ilişkin detaylar ve kısıtlamalar, söz konusu taşınmazın yer aldığı yargı bölgesinin hukuk kurallarına göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, önalım hakkının kullanımıyla ilgili bir durumda hukuki danışmanlık almak önemlidir.

Mirasta önalım hakkı veya şufa hakkı, genel olarak uygulanmaz. Miras hukukunda, taşınmazın mirasçılara geçişi esnasında önalım hakkı diğer alışılageldiği durumlarda olduğu gibi işlemez. Mirasın paylaşımı, vasiyetname veya kanuni miras hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilir ve bu süreç, mirasçıların aralarında anlaşmaları veya mahkeme kararı ile belirlenir.

Mirasta Taşınmaz Paylaşımı

Miras bırakanın vefatı üzerine, taşınmazlar dahil olmak üzere tüm mal varlığı mirasçılara intikal eder. Bu süreçte:

• Mirasçılar Arası Anlaşma: Mirasçılar, miras bırakanın bıraktığı mal varlığını kendi aralarında anlaşarak paylaşabilirler. Bu durumda, her bir mirasçıya düşen pay, anlaşma veya vasiyetname ile belirlenir.
• Miras Paylaşımı: Eğer mirasçılar arasında anlaşmazlık olursa, mirasın paylaşımı mahkeme tarafından yürütülen bir miras taksimat davası ile gerçekleştirilir. Bu dava, mirasçıların her birine düşen payın adil bir şekilde belirlenmesi ve tescil edilmesi amacı taşır.

Önalım Hakkının İstisnaları

Miras sürecinde, özellikle mirasçılar arasında paylaşılan taşınmazlar için önalım hakkı doğrudan uygulanmaz. Ancak, mirasçılardan biri, kendisine intikal eden payı üçüncü bir kişiye satmaya karar verirse, bu durumda diğer mirasçıların önalım hakkı söz konusu olabilir. Bu hak, söz konusu mirasçının payını satın alma hakkını içerir ve genellikle satış işlemi bildirildikten sonra belirli bir süre içinde kullanılması gerekir.

Miras sürecinde ve sonrasında önalım hakkının uygulanması, yerel yasalar ve özel hukuki düzenlemelerle belirlenen detaylara bağlıdır. Mirasta taşınmazların paylaşımı veya satışı gibi konularda hukuki yardım almak, sürecin doğru yönetilmesini sağlamak açısından önemlidir.

Paylı mülkiyette önalım hakkı, taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda, bu kişilerin her birinin taşınmazın paylarının birinin üçüncü bir şahsa satılması halinde, satılan payı öncelikle satın alma hakkına sahip olmasıdır. Bu hakkın amacı, mülkiyetin parçalanmasını önlemek ve mevcut paydaşların haklarını korumaktır.

Paylı Mülkiyette Önalım Hakkının Özellikleri

1. Hak Sahipleri: Paylı mülkiyetin ortakları, diğer ortaklardan biri payını satmak istediğinde, öncelikle bu payı satın alma hakkına sahiptir.
2. Bildirim Yükümlülüğü: Payını satmak isteyen ortak, satışa konu payın fiyatı ve satış koşullarını diğer paydaşlara bildirmek zorundadır.
3. Satın Alma Süresi: Genellikle, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde önalım hakkını kullanma hakkı bulunur. Bu süre içinde diğer ortaklar, önerilen şartlarda payı satın alma niyetlerini beyan etmelidir.
4. Fiyat ve Koşullar: Önalım hakkı kullanılırken, satış fiyatı ve diğer şartlar, üçüncü şahıs için önerilenlerle aynı olmalıdır.
5. Hakkın Kullanılmaması: Eğer diğer paydaşlar önalım hakkını kullanmazsa, payın üçüncü bir kişiye satışı gerçekleştirilebilir.

Hukuki Yaptırımlar

• Anlaşmazlıklar: Eğer payını satan ortak, diğer ortaklara öncelikli satın alma hakkını sunmadan payını üçüncü bir şahsa satar ise, diğer ortaklar mahkemeye başvurarak satışın iptalini talep edebilir.
• Satışın İptali: Mahkeme, önalım hakkının ihlal edildiğine karar verirse, yapılan satışı iptal edebilir ve payın diğer ortaklara devredilmesine karar verebilir.

Paylı mülkiyette önalım hakkı, ortakların birbiriyle olan ilişkilerini düzenleyen ve mülkiyet bütünlüğünü korumayı amaçlayan önemli bir mekanizmadır. Bu hakkın varlığı, ortak mülkiyetin yönetimini daha kolay ve adil bir hale getirir. Ortak mülkiyet içindeki payların satışı söz konusu olduğunda, bu hakkın dikkate alınması ve hukuki çerçevede doğru bir şekilde uygulanması gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyetteki ortakların aralarındaki mülkiyet ilişkisini sonlandırmak amacıyla açılan bir davadır. Bu dava genellikle, ortakların anlaşmazlığa düştüğü veya mülkiyetin bölüştürülmesinin gerekli hale geldiği durumlarda görülür. Ortaklık giderilmesi, taşınmazın satışı, paylaşım veya diğer yollarla gerçekleştirilebilir. Bu süreçte önalım hakkının rolü ise çeşitli yönlerden değerlendirilebilir:

Ortaklığın Giderilmesi ve Önalım Hakkı

1. Ortaklığın Giderilmesi Süreci:
   • Ortaklar, taşınmazın bölüştürülmesi konusunda anlaşamadıklarında, mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesini talep edebilirler.
   • Mahkeme, taşınmazın satışı yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Bu, genellikle açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.
2. Önalım Hakkının Kullanımı:
   • Ortaklığın giderilmesi davası sırasında, taşınmazın mahkeme kararıyla satışa çıkarılması halinde, genellikle önalım hakkı uygulanmaz. Çünkü bu satış, tüm ortakların haklarını sonlandırmayı ve mülkiyeti tamamen yeni bir alıcıya devretmeyi amaçlar.
   • Ancak, eğer taşınmazın bir ortağa veya dışarıdan bir alıcıya özel olarak satışı söz konusu ise, diğer ortakların önalım haklarını kullanma imkanı olabilir. Bu, satışın şartlarına ve yerel hukuk düzenlemelerine bağlı olarak değişkenlik gösterir.
3. Hukuki Düzenlemeler:
   • Türk Medeni Kanunu ve ilgili yasalar, ortaklığın giderilmesi sürecinde önalım hakkının kullanımı ile ilgili özel hükümler içerir. Ortaklığın giderilmesi davası sırasında önalım hakkının uygulanabilirliği, durumun özel koşullarına ve mahkemenin takdirine bağlıdır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası sırasında önalım hakkı, taşınmazın nasıl el değiştirdiğine ve satışın koşullarına göre değişebilir. Genelde, mahkeme tarafından yönetilen bir süreçte önalım hakkı doğrudan uygulanmaz; ancak, özel durumlar ve yerel hukuki çerçeveler farklı uygulamalara olanak tanıyabilir. Bu tür bir dava ile karşılaştığınızda, sürecin karmaşıklığı ve hukuki nüansları göz önünde bulundurarak bir avukatla danışmanız önerilir

Hisseli tapuda şufa hakkının önlenmesi veya bu hakla ilgili potansiyel sorunların azaltılması için alınabilecek bazı önlemler vardır. Şufa hakkı, hissedarlar arasında genellikle ortaklığın giderilmesi ve taşınmazın yönetimiyle ilgili sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, şufa hakkının etkilerini sınırlamak veya önlemek amacıyla şu stratejiler uygulanabilir:

1. Önceden Anlaşma Yapmak:
   • Hissedarlar arasında taşınmazın yönetimi ve satışı konusunda önceden net bir anlaşma yapmak, şufa hakkı ile ilgili anlaşmazlıkları önleyebilir. Bu anlaşmada, şufa hakkının kullanımı veya feragati konusunda maddeler bulunabilir. Örneğin, hissedarlar şufa hakkından feragat etmeyi kabul edebilir veya belirli koşullar altında bu hakkın nasıl işleyeceğine dair kurallar koyabilir.
2. Taşınmazın Tamamını Satın Almak:
   • Eğer mümkünse, taşınmazın diğer hissedarlarından kalan hisselerin tamamını satın almak, şufa hakkı ile ilgili sorunları tamamen ortadan kaldırabilir. Bu yöntem, hissedarlar arasında ortak mülkiyetin sona ermesini ve taşınmazın tek bir sahibe geçmesini sağlar.
3. Hisselerin Birleştirilmesi:
   • Hissedarlar arasında hisselerin birleştirilmesi yoluyla, daha az sayıda hissedarla daha büyük paylar oluşturulabilir. Bu, şufa hakkının kullanımını daha az karmaşık hale getirebilir ve hissedarların taşınmaz üzerinde daha fazla kontrol sahibi olmasını sağlar.
4. Yasal Danışmanlık Almak:
   • Hisseli mülkiyet ve şufa hakkı konularında uzman bir avukattan yasal danışmanlık almak, potansiyel sorunları öngörmenize ve bunları hukuki yollarla çözmenize yardımcı olabilir. Avukatınız, sizin ve diğer hissedarların haklarını koruyacak özel sözleşmeler tasarlayabilir veya mevcut yasalar çerçevesinde en uygun çözüm yollarını önerebilir.
5. Yasal Yollarla Şufa Hakkının Kaldırılması:
   • Bazı hukuk sistemlerinde, mahkeme kararı ile şufa hakkının kaldırılması veya sınırlandırılması mümkün olabilir. Bu tür bir yargı kararı, özellikle hissedarlar arasında anlaşmazlık olduğunda ve tarafların eşit şartlarda anlaşamadığı durumlarda kullanılabilir.

Hisseli tapuda şufa hakkını önlemek, genellikle hissedarlar arasında açık iletişim, önceden yapılan anlaşmalar ve yasal danışmanlık ile mümkündür. Bu yöntemler, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemeye ve taşınmazın yönetimini kolaylaştırmaya yardımcı olur.

Akrabaya yapılan satışlarda şufa hakkı veya önalım hakkı konusu, satışın kimler arasında gerçekleştiğine ve yerel yasal düzenlemelere bağlı olarak değişebilir. Türkiye hukukunda, genel olarak, taşınmazın hissedarları arasında birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer hissedarların önalım hakkı devreye girer. Ancak, akraba gibi yakın ilişkilerde bu durum farklılık gösterebilir.

Akrabaya Satışta Şufa Hakkının Durumu

1. Yasal Tanımlar ve İstisnalar:
   • Türk Medeni Kanunu’nda önalım hakkının kullanımı ile ilgili genel kurallar yer alır, ancak akrabalar arası satışta önalım hakkının kullanımına yönelik özel bir istisna bulunmamaktadır. Dolayısıyla, hissedarların birbirine veya akrabalarına yaptığı satışlarda da önalım hakkı geçerli olabilir.
2. Akrabalık Derecesi:
   • Satışın akrabalar arasında yapılması, şufa hakkının otomatik olarak ortadan kalkmasına neden olmaz. Ancak, akrabalık derecesi ve yerel yargı pratiği, hak sahiplerinin önalım hakkını kullanma konusunda belirleyici olabilir.
3. Anlaşmalı Feragat:
   • Hissedarlar arasında, önalım hakkından feragat etmeye yönelik bir anlaşma yapılmışsa ve bu anlaşma yasalara uygun olarak tesis edilmişse, akrabaya satış durumunda önalım hakkı kullanılamayabilir. Bu tür bir feragat anlaşmasının varlığı ve geçerliliği, önalım hakkının uygulanıp uygulanmayacağını etkileyebilir.
4. Mahkeme Kararları:
   • Önalım hakkı ile ilgili anlaşmazlıklar mahkemeye taşındığında, mahkeme, satışın şartlarını, tarafların niyetini ve akrabalık ilişkilerinin etkilerini değerlendirerek bir karar verebilir. Mahkeme, önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağına dair nihai kararı verme yetkisine sahiptir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Bilgilendirme Yükümlülüğü: Hissedarlar, hisselerini satarken diğer hissedarları bilgilendirme yükümlülüğüne sahiptir. Bu, akraba olsa dahi gereklidir.
• Yasal Danışmanlık: Akraba arasında taşınmaz satışı ve şufa hakkı gibi karmaşık hukuki meselelerde, yasal danışmanlık almak önemlidir. Bu, potansiyel hukuki sorunların önüne geçebilir.

Sonuç olarak, akrabaya yapılan satışlarda şufa hakkı ortadan kalkmaz; ancak, anlaşma şartları ve yasal çerçeve bu hakkın uygulanabilirliğini belirler. Hissedarların ve potansiyel alıcıların haklarının korunması adına, bu tür işlemler öncesinde detaylı bir hukuki inceleme yapılmasını öneriyoruz.

Evet, Türkiye’de şufa (önalım) hakkı davalarında arabuluculuk zorunludur. 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenlemeye göre, taşınmaz satışlarından kaynaklanan alacak davaları dahil olmak üzere, tüm ticari davalarda arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Bu kapsamda, şufa hakkı davaları da ticari dava olarak değerlendirildiği için, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinden geçilmesi gerekmektedir. Bu süreç, tarafların mahkemeye gitmeden anlaşmaya varmalarını teşvik etmek amacıyla getirilmiştir. Arabuluculuk aşamasında anlaşmaya varılamazsa, daha sonra mahkeme yoluyla dava açılabilir.

Şufa hakkı davası açarken kullanabileceğiniz temel bir dilekçe örneği aşağıda sunulmuştur. Bu dilekçe, şufa hakkınızın ihlal edildiğini iddia ederek mahkemeye başvurmanız için bir temel teşkil eder. Ancak, dilekçenizin spesifik detaylarını ve hukuki argümanlarınızı, konunun karmaşıklığına göre bir avukat aracılığıyla düzenlemeniz önerilir.

[Mahkeme Adı]
[Mahkeme Adresi]

Davacı: [Adınız Soyadınız]
Adresi: [Adresiniz]
Telefon: [Telefon Numaranız]

Davalı: [Davalı Adı ve Soyadı veya Şirket Adı]
Adresi: [Davalı Adresi]
Telefon: [Davalı Telefon Numarası]

Konu: Şufa Hakkının Kullanılması Talebi Hakkında

Açıklamalar:

1. Ben, [adınız ve soyadınız], [davalı adı] tarafından [taşınmazın adresi ve tapu bilgileri] adresinde bulunan taşınmazın [satış tarihi] tarihinde [satış fiyatı] bedelle satışa çıkarıldığını öğrenmiş bulunmaktayım.
2. Söz konusu taşınmaz üzerinde şufa hakkım bulunmaktadır. Taşınmazın diğer hissedarlarından biri olan [davalının adı], taşınmazı üçüncü bir şahsa satmadan önce bana satış koşulları hakkında bilgi vermekle yükümlüdür.
3. [Davalının adı], şufa hakkımı ihlal ederek, benimle herhangi bir iletişime geçmeden ve onayımı almadan taşınmazı üçüncü bir şahsa satmıştır.
4. Bu nedenle, söz konusu satış işleminin iptali ve taşınmazın şufa hakkımı kullanarak tarafıma devredilmesini talep etmekteyim.

Hukuki Nedenler: Türk Medeni Kanunu m. 683, m. 686 ve ilgili diğer hükümler, HMK ve diğer ilgili mevzuat.

Deliller: Tapu kaydı, satış sözleşmesi kopyası, şahit beyanları ve diğer ilgili belgeler.

Hukuki Talepler:

1. Söz konusu taşınmazın satışının iptaline,
2. Taşınmazın şufa hakkım çerçevesinde tarafıma devredilmesine,
3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

[Tarih]

[İmzanız]

[Ekler Listesi]

Bu örnek, temel bir şufa hakkı dilekçesini göstermektedir. Ancak, her hukuki durum benzersiz olduğundan, dilekçenizi hazırlarken özel durumunuzun detaylarını dikkate almanız ve bir avukatın rehberliğinde ilerlemeniz önemlidir.

Şufa davası devam ederken taşınmazın satılması, genellikle mümkün değildir. Şufa hakkı davası açıldığında, bu dava, taşınmazın satışına ilişkin bir anlaşmazlığı çözmek amacıyla açılmıştır. Mahkeme süreci devam ederken, davanın sonucuna göre taşınmazın mülkiyet durumu değişebileceğinden, genellikle taşınmazın satışını durduracak geçici bir tedbir kararı verilir.

Geçici Tedbir Kararı

Bu tür bir davada, mahkeme genellikle süreç boyunca taşınmaz üzerinde herhangi bir değişiklik yapılmasını önlemek amacıyla bir geçici tedbir kararı alabilir. Geçici tedbir kararı şu etkilere sahiptir:

• Satışın Durdurulması: Taşınmazın satışı, dava sonuçlanıncaya kadar durdurulur. Bu, taşınmazın üçüncü şahıslara satışının veya devrinin önlenmesi anlamına gelir.
• Mülkiyetin Korunması: Taşınmazın mülkiyet durumunun mahkeme kararıyla kesinleşmeden değiştirilmesini önler.

Dava Sonuçlandıktan Sonra

Şufa davası sonuçlandığında, mahkemenin kararı doğrultusunda birkaç durum ortaya çıkabilir:

• Davanın Reddedilmesi: Eğer mahkeme şufa hakkı talebini reddederse, taşınmazın satışı devam edebilir.
• Davanın Kabul Edilmesi: Eğer mahkeme şufa hakkı talebini kabul ederse, şufa hakkı sahibi, belirlenen koşullar altında taşınmazı satın alma hakkını kullanabilir.

Öneriler

• Hukuki Danışmanlık: Şufa davası gibi karmaşık hukuki süreçlerde, bir avukattan hukuki danışmanlık almak önemlidir.
• Mahkeme Kararlarının İzlenmesi: Taşınmazın mülkiyeti ve kullanımı üzerinde herhangi bir değişiklik yapmadan önce, mahkemenin vereceği kararların beklenmesi gerekmektedir.

Sonuç olarak, şufa davası devam ederken taşınmazın satışı genellikle mümkün olmamakta ve yasal olarak engellenmektedir. Bu süreç, taşınmazın mülkiyet haklarının adil bir şekilde ele alınmasını sağlamak için önemlidir.

Şufa davasında bedel tespiti, taşınmazın şufa hakkı sahibi tarafından satın alınması sırasında belirlenen satış fiyatının adil ve uygun olup olmadığını değerlendirmek için yapılır. Şufa hakkının kullanılabilmesi için, şufa hakkı sahibinin, taşınmazın üçüncü bir şahsa önerilen veya satıldığı fiyat ve şartlarda satın almayı kabul etmesi gerekir. Eğer taşınmazın değeri veya satış fiyatı üzerinde anlaşmazlık yaşanıyorsa, mahkeme yoluyla bedel tespiti talep edilebilir.

Şufa Davasında Bedel Tespiti Süreci:

1. Bedel Tespiti İçin Başvuru: Şufa hakkı sahibi veya ilgili taraflar, taşınmazın değerinin belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu başvuru, genellikle taşınmazın piyasa değerinin ve satış şartlarının adil olup olmadığını değerlendirmek için yapılır.
2. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme genellikle bir veya birden fazla bilirkişi atayarak taşınmazın değerini tespit etmelerini ister. Bilirkişiler, taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım durumu ve piyasa koşulları gibi faktörleri dikkate alarak bir değerlendirme yaparlar.
3. Raporun Mahkemeye Sunulması: Bilirkişiler, yaptıkları incelemeler sonucunda bir değerlendirme raporu hazırlar ve bu raporu mahkemeye sunarlar. Raporda, taşınmazın adil piyasa değeri ve diğer ilgili mali bilgiler yer alır.
4. Tarafların İtiraz Hakkı: Rapor mahkemeye sunulduktan sonra, tarafların rapora itiraz etme hakkı bulunur. Eğer taraflardan biri raporu yetersiz bulursa, mahkemeden yeni bir bilirkişi incelemesi talep edebilir.
5. Mahkeme Kararı: Mahkeme, bilirkişi raporları ve tarafların argümanlarını dikkate alarak taşınmazın değeri üzerine bir karar verir. Bu karar, şufa hakkının kullanılacağı bedeli belirler.

Önemli Noktalar:

• Adil Piyasa Değeri: Şufa hakkının kullanılabilmesi için önerilen satış fiyatının taşınmazın adil piyasa değerine uygun olması önemlidir. Şufa hakkı sahibi, üçüncü bir şahsa önerilen fiyatı kabul etmek zorundadır.
• Hukuki Yardım: Şufa davasında bedel tespiti süreci karmaşık hukuki işlemleri içerebilir. Bu süreçte bir avukattan hukuki destek almak, işlemlerin doğru ve etkili bir şekilde yürütülmesini sağlar.

Şufa davasında bedel tespiti, taşınmazın satış fiyatının ve şartlarının adil olup olmadığını resmi olarak belirlemek için kritik bir adımdır. Bu süreç, şufa hakkının adil ve etkin bir şekilde kullanılmasını sağlamak için önemlidir.

Şufa hakkı veya önalım hakkının kullanılmasıyla ilgili zamanaşımı süresi, Türkiye hukukunda önemli bir konudur. Bu süre, taşınmazın satışıyla ilgili olarak şufa hakkı sahiplerine yapılan bildirimden itibaren başlar.

Zamanaşımı Süresi

Türk Medeni Kanunu’na göre, şufa hakkının kullanılması için tanınan zamanaşımı süresi bir aydır. Bu süre içinde şufa hakkı sahibi, satışa itiraz ederek, önerilen şartlar altında taşınmazı satın alma niyetini belirtmelidir.

Zamanaşımı Süreci

1. Bildirim Alındıktan Sonra: Şufa hakkı sahipleri, taşınmazın satışına dair bilgilendirildikten sonra bu bir aylık süre içinde haklarını kullanmak için adım atmalıdır.
2. Hakların İfade Edilmesi: Şufa hakkı sahiplerinin, önalım hakkını kullanmak istediklerini satıcıya bildirmeleri ve gerekli ödeme taahhüdünde bulunmaları gerekir.
3. Zamanaşımı Geçtikten Sonra: Eğer bu süre içinde şufa hakkı kullanılmazsa, hak zamanaşımına uğrar ve satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye satma hakkına sahip olur.

Önalım Hakkının Düşmesi

Şufa hakkı, zamanaşımı süresi içinde kullanılmazsa, hak düşer ve taşınmazın satışı şufa hakkı sahiplerinin müdahalesi olmaksızın devam edebilir. Bu nedenle, şufa hakkı sahiplerinin, haklarını kaybetmemek adına zamanaşımı süresi içinde harekete geçmeleri kritik önem taşır.

Hukuki Danışmanlık

Şufa hakkının kullanımıyla ilgili süreler ve işlemler karmaşık hukuki meseleler içerebileceğinden, sürecin yönetilmesi ve zamanaşımı süresinin doğru hesaplanması için hukuki danışmanlık almak önemlidir. Bir avukat, şufa hakkının korunması ve etkin bir şekilde kullanılması için gerekli adımları sağlayabilir.

Sonuç olarak, şufa davasında zamanaşımı süresi taşınmazın satışı hakkında bilgi alındığı andan itibaren bir aydır ve bu süre, şufa hakkının kullanımı için son derece önemlidir.

Şufa davasında bedelin depo edilmesi, genellikle şufa hakkını kullanmak isteyen tarafın mahkeme tarafından taşınmazın satış bedelini yatırması gereken aşamayı ifade eder. Şufa hakkının kullanılabilmesi için, şufa hakkı sahibi genellikle şu adımları izlemelidir:

1. Şufa Hakkının Bildirilmesi: Şufa hakkı sahibi, taşınmazın satışından haberdar olduktan sonra, satış şartlarını kabul ettiğini ve önalım hakkını kullanmak istediğini satıcıya bildirir.
2. Bedelin Yatırılması: Şufa hakkı sahibi, genellikle mahkeme tarafından belirlenen bir süre içinde, genellikle bildirimden sonraki bir ay içinde, satış bedelini mahkeme hesabına yatırmalıdır. Bu süre, mahkemenin veya taraflar arasındaki anlaşmanın şartlarına göre değişebilir.
3. Mahkeme Kararı: Mahkeme, tüm koşulların (bedelin uygun şekilde yatırılması dahil) yerine getirildiğini doğruladıktan sonra, taşınmazın şufa hakkı sahibine devredilmesine karar verebilir.

Bedelin depo edilmesi, şufa hakkı kullanımının önemli bir parçasıdır çünkü bu, şufa hakkı sahibinin taşınmazı satın alma niyetinin ciddiyetini ve mali kabiliyetini gösterir. Mahkeme sürecinde veya taraflar arası anlaşmalarda, bu bedelin ne zaman ve nasıl yatırılacağına dair detaylar belirlenir. Bu nedenle, sürecin her aşamasında hukuki danışmanlık almak önemlidir.

Önalım hakkını kullanmak isteyen bir hissedar tarafından kullanılabilecek temel bir ihtarname örneği aşağıda sunulmuştur. Bu örnek, taşınmazın diğer hissedarlarına veya ilgili kişilere önalım hakkının kullanılacağını bildirmek için kullanılabilir. Ancak, belirli bir duruma özel olarak bir avukattan yardım alarak bu belgeyi kişiselleştirmeniz tavsiye edilir.

[Noter Adı]
[Noter Adresi]

Gönderen:
[Adınız ve Soyadınız]
[Adresiniz]
[Telefon Numaranız]
[E-posta Adresiniz]

Alıcı:
[Alıcının Adı ve Soyadı veya Şirket Adı]
[Alıcının Adresi]

Tarih: [Belgenin Tarihi]

Konu: Önalım Hakkının Kullanılması Hakkında İhtarname

Sayın [Alıcının Adı],

Ben, [Adınız ve Soyadınız], [Taşınmazın adresi ve tapu bilgileri] adresinde bulunan ve tapuda [Pafta No], [Ada No], [Parsel No] olarak kayıtlı taşınmazın hissedarlarından biriyim.

Bildiğiniz üzere, söz konusu taşınmaz üzerinde önalım (şufa) hakkına sahibim. [Satışa konu tarih] tarihinde, taşınmazın üçüncü bir şahsa satıldığını öğrendim. Bu satış işlemi sırasında önalım hakkımın geçerli olduğunu ve ilgili mevzuat uyarınca bu hakkı kullanma niyetinde olduğumu bildiririm.

İşbu ihtarname ile, taşınmazın satış şartlarını ve satış fiyatını bana bildirmenizi, ve önalım hakkımı kullanabilmem için gerekli tüm bilgileri ve belgeleri tarafıma iletmenizi talep ediyorum. Lütfen gerekli bilgi ve belgeleri [belirli bir tarih veya tarihten itibaren 7 gün içinde] tarihine kadar bana ulaştırınız.

Eğer belirtilen süre içerisinde bu bilgiler tarafıma ulaşmazsa, hakkımı korumak adına yasal yollara başvuracağımı bildiririm.

İşbu ihtarnameyi, ilgili mevzuat çerçevesinde hakkımı korumak ve kullanmak amacıyla göndermekteyim.

Saygılarımla,

[İmzanız]
[Adınız ve Soyadınız]

Bu ihtarname örneği, önalım hakkını kullanma niyetinizi ve yasal haklarınızı koruma altına almak için resmi bir başlangıç yapma amacı taşımaktadır. İşlemi gerçekleştirmeden önce, özellikle konunun karmaşıklığı ve hukuki önemi nedeniyle, avukatlarımıza danışmanız yararlı olacaktır.

Önalım hakkından feragat etmek isteyen bir hissedar tarafından kullanılabilecek temel bir feragat dilekçe örneği aşağıda sunulmuştur. Bu örnek, hissedarın önalım hakkını kullanmaktan resmi olarak feragat ettiğini belirtmek için kullanılabilir. Bu tür bir feragat, genellikle taşınmazın diğer hissedarlarıyla veya ilgili kişilerle anlaşmaların bir parçası olarak hazırlanır ve yasal geçerliliği olması için noter aracılığıyla onaylanabilir.

[Noter Adı]
[Noter Adresi]

Gönderen:
[Adınız ve Soyadınız]
[Adresiniz]
[Telefon Numaranız]
[E-posta Adresiniz]

Alıcı:
[Alıcının Adı ve Soyadı veya Şirket Adı]
[Alıcının Adresi]

Tarih: [Belgenin Tarihi]

Konu: Önalım Hakkından Feragat

Sayın [Alıcının Adı],

Ben, [Adınız ve Soyadınız], [Taşınmazın adresi ve tapu bilgileri] adresinde bulunan ve tapuda [Pafta No], [Ada No], [Parsel No] olarak kayıtlı taşınmazın hissedarlarından biriyim.

Bu yazıyı, üzerinde hissedar olduğum yukarıda adresi ve detayları belirtilen taşınmaz ile ilgili olarak sahip olduğum önalım (şufa) hakkımdan feragat etmek amacıyla yazmaktayım. İşbu feragatnamemle, [satış veya ilgili işlem tarihi] tarihinde gerçekleşen veya gerçekleşecek olan taşınmazın satış işlemine ilişkin önalım hakkımı hiçbir koşul ve talep ileri sürmeden tamamen ve kesin olarak feragat ettiğimi beyan ederim.

Bu feragatnamenin, ilgili taraflarca ve resmi makamlarca bilinmesini ve kayıtlara geçirilmesini talep ediyorum. Feragatımın her türlü hukuki sonucunu kabul ettiğimi ve bu konuda herhangi bir itirazımın olmadığını açıkça ifade ederim.

Ekler:

• Kimlik Fotokopisi
• Feragat Edilen Taşınmazın Tapu Fotokopisi

İşbu feragatnamenin tarafımdan bilinçli ve serbest irademle yapıldığını ve herhangi bir baskı veya zorlama altında olmadan verdiğimi teyit eder, gereğinin yapılmasını saygılarımla arz ederim.

Saygılarımla,

[İmzanız]
[Adınız ve Soyadınız]

Bu feragatname örneği, önalım hakkından feragat etmek isteyen hissedarlar için bir başlangıç noktası sağlar. Ancak, her hukuki durumun özgün olduğunu ve feragat işleminin hukuki sonuçlarının büyük olabileceğini unutmamak önemlidir. Bu nedenle, dilekçeyi kullanmadan önce avukatlarımıza danışmanızı öneriyoruz.

Yargıtay’ın bozduğu şufa davası kararları hakkında genel bilgi vermek yerine, bu tür kararların neden bozulduğu ve hangi hukuki ilkeler çerçevesinde değerlendirildiği hakkında bilgi vermek daha faydalı olacaktır. Yargıtay, şufa hakkı ile ilgili kararları çeşitli hukuki gerekçelerle bozabilir. İşte genelde karşılaşılan bazı durumlar:

1. Yeterli Bilgi ve Belgenin Sunulmaması: Mahkemeler, şufa hakkı davalarında karar verirken taşınmazın satış şartları, satış bedeli ve taraflar arasındaki ilişkiler gibi konulara dair yeterli bilgi ve belgeye sahip olmalıdır. Eğer ilk derece mahkemesi bu bilgilere dayanmadan bir karar verirse, Yargıtay eksik inceleme veya yanlış değerlendirme nedeniyle kararı bozabilir.
2. Hukuki Yorum Hataları: Şufa hakkının uygulanması, Medeni Kanun’un ilgili maddeleri ve önceki Yargıtay kararlarına göre şekillendirilmiştir. Eğer mahkeme, bu hukuki çerçeveyi yanlış yorumlar veya uygularsa, Yargıtay hatalı hukuki yorum nedeniyle kararı bozabilir.
3. Usul Hataları: Şufa davalarında usul hataları, özellikle tebligat eksiklikleri, duruşma usullerine uyulmaması veya kanuni sürelerin gözetilmemesi gibi durumlar Yargıtay tarafından sıklıkla ele alınır. Usul hataları, davaların adil bir şekilde yürütülmesi için kritik önem taşır.
4. Şufa Hakkının Kullanım Koşulları: Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirli koşulların sağlanmış olması gerekir. Bu koşullar arasında satışın bildirilmesi, şufa hakkı sahibinin satın alma niyetini belirli bir süre içinde bildirmesi ve satış bedelini ödemesi yer alır. Eğer bu koşulların sağlandığına dair yeterli delil sunulmazsa veya yanlış değerlendirilirse, Yargıtay kararı bozabilir.

İlginizi Çekebilir – Miras Hukuku